Koncepcja i wniosek WZ: podkład, nie mapa

Koncepcja umiera, gdy pierwszy tydzień zjada kalibracja rastra. Wniosek o WZ umiera, gdy ktoś włoży do koperty zrzut z Geoportalu i nazwie go „mapą”. Między tymi dwiema porażkami jest uczciwy podkład roboczy: działka, sąsiedzi, droga, metry w PUWG 1992. Na nim rysujesz bryłę. Nie składasz go jako mapy do celów projektowych i nie obiecujesz inwestorowi, że „to wystarczy do pozwolenia”.

Trzy etapy, których nie wolno spłaszczać

Koncepcja jest rozmową: czy bryła siada, gdzie wjazd, ile miejsc, ile zieleni, czy sąsiad stoi bliżej, niż się wydawało. Nie ma mocy urzędowej. Wolno ją rysować na podkładzie roboczym, na serwetce i na tablecie. CAD jest po to, żeby liczby się zgadzały.

Wniosek o warunki zabudowy wchodzi, gdy nie ma planu miejscowego (albo gdy przepis każe iść tą drogą). Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opisuje, czego urząd oczekuje: określenia granic terenu, sposobu zagospodarowania, charakterystycznych parametrów. Pouczenia wydziałów bywają drobiazgowe i różne. Platline nie jest formularzem WZ.

Pozwolenie na budowę stoi na projekcie budowlanym. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego każe sporządzić projekt zagospodarowania działki albo terenu na kopii aktualnej mapy do celów projektowych. Tu kończy się rola podkładu z adresu. Jeśli ktoś mówi „wystarczy DXF z Platline do PnB”, mówi nieprawdę.

Prawo budowlane i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dochodzą w trzecim etapie z pełną siłą: usytuowanie, odległości, dojazd, miejsca postojowe. Na koncepcji wolno je sprawdzać wstępnie, na tym samym wektorze, świadomie, że granica jest z ULDK, nie z operatu.

Co rysujesz na podkładzie, warstwa po warstwie

Szablon architekta zostawia puste:

• 06_PROJEKT_BUDYNEK — bryła, taras, zadaszenie, to, co jest zamierzeniem;
• 07_LINIE_ZABUDOWY — nieprzekraczalne i obowiązujące, wniesione z MPZP albo z Twojej hipotezy do WZ;
• 08_WYMIARY — własne, nie tylko te z działki;
• 09_ZIELEN — drzewa do zachowania i do wycinki, nie zgadywane z OSM;
• 10_BILANS_TERENU — powierzchnie, które potem wejdą do opisu;
• 12_LEGENDA.

Na warstwach rysowanych masz działkę z ULDK, zabudowę z EGiB (albo OSM, gdy EGiB milczy), drogi i nazwy ulic. Budynki w tym szablonie nie są „podmiotem w czerwieni” — wszystkie są tłem, bo koncepcja często dotyczy pustej działki albo wyburzenia.

Bloki w pliku: wejście, wjazd, miejsce postojowe, drzewo zachowane, drzewo do wycinki, znacznik rzędnej. Ten ostatni jest pustym symbolem. Rzędnej w pliku nie ma; znacznik zostawiasz sobie na pomiar albo na mapę od geodety.

Nie wczytasz z Platline:

• linii zabudowy z uchwały MPZP;
• przeznaczenia terenu i wskaźników z planu;
• uzbrojenia i rzędnych;
• granic obszaru oddziaływania w rozumieniu prawa budowlanego — to Twoja analiza, nie warstwa z rejestru.

WZ: co wolno pokazać urzędowi, a czego nie obiecywać

We wniosku opisujesz zamierzenie. Część urzędów prosi o szkic zagospodarowania. Szkic możesz narysować na podkładzie roboczym, jeśli:

• nie nazywasz go mapą do celów projektowych ani mapą zasadniczą;
• zostawiasz metrykę i klauzulę „do weryfikacji”;
• sam odpowiadasz za treść, którą dorysowałeś;
• gdy pouczenie żąda konkretnego opracowania z zasobu, składasz to opracowanie, nie DXF.

Typowy przebieg, który nie kończy się wezwaniem:

1. Sprawdzasz w Geoportalu i w Biuletynie, czy jest MPZP. Jeśli jest — WZ odpada, czytasz uchwałę.
2. Składasz podkład z adresu albo z TERYT. Porównujesz kształt działki z wypisem.
3. Na pustych warstwach kładziesz bryłę, wjazd, bilans. Liczysz intensywność wstępnie, od pola z ULDK, z adnotacją że pole ewidencyjne ≠ pole do decyzji.
4. Piszesz wniosek według ustawy i lokalnego pouczenia. Szkic jest Twoim rysunkiem, nie „dokumentem z Platline”.
5. Jeśli decyzja WZ padnie i idziesz po projekt — zamawiasz mapę do celów projektowych. Na nią przenosisz bryłę. Podkład zostaje w archiwum koncepcji.

Nie pisz inwestorowi w mailu, że „urzędowi wystarczy ten podkład”. Nie wiesz, co napisze wydział w wezwaniu. Wiesz, czego nie wolno udawać.

Odległości, które na koncepcji wolno sprawdzić wstępnie

Warunki techniczne dają liczby: usytuowanie ściany, okna w granicy, dojazd, zieleń, miejsca postojowe. Na podkładzie możesz odłożyć te odległości od linii ULDK i od obrysu sąsiada z EGiB. Traktuj wynik jako hipotezę.

Dlaczego hipotezę:

• linia ULDK nie jest granicą po rozgraniczeniu;
• obrys EGiB to nie zawsze lico ściany, nie zawsze okap;
• bez rzędnych nie liczysz skarpy, podpiwniczenia, zjazdu o zadanym spadku.

Do rozmowy z inwestorem hipoteza wystarcza: „przy tej granicy okno w tej ścianie raczej nie przejdzie”. Do projektu budowlanego nie wystarcza.

Jak nie zabić układu, gdy przyjdzie plik od geodety

Geodeta często oddaje DWG albo DXF w PUWG 2000, w strefie właściwej dla powiatu. Twój podkład jest w EPSG:2180. Oba w metrach. Nałożenie bez przeliczenia daje systematyczny rozjazd.

Zasady, które oszczędzają weekend:

• nie przesuwaj podkładu Platline „do zera”;
• nie skaluj modelu, żeby wszedł na A3;
• pytaj geodetę o układ, nie tylko o skalę;
• trzymaj koncepcję na osobnych warstwach, żeby przy wymianie tła nie zginęła bryła.

Jeśli mapa do celów projektowych przyjdzie jako raster z klauzulą, kalibrujesz ten raster do 2180 albo pracujesz w układzie mapy. Podkład z adresu był po to, żebyś do tego momentu już miał decyzje o bryle, nie po to, żeby zastąpić klauzulę.

Bilans terenu na koncepcji — co liczyć, czego nie wpisywać do wniosku

Na warstwie 10_BILANS_TERENU wolno zebrać liczby, które potem wejdą do opisu koncepcji: powierzchnia zabudowy, biologicznie czynna, utwardzenia, liczba miejsc. Źródłem pola działki jest wielokąt ULDK, nie akt notarialny. Zapisz to przy tabeli. Różnica kilku procent wobec wypisu nie jest skandalem; jest powodem, by we wniosku — gdy przyjdzie pora — oprzeć wskaźniki na tym, czego żąda urząd (wypis, mapa, operat), nie na AREA z CAD.

Liczenie miejsc postojowych od krawędzi jezdni z OSM jest wstępne. Krawędź bywa przesunięta, a zjazd nie istnieje w wektorze. Do rozmowy z inwestorem wystarczy: „przy tym wjeździe mieści się osiem stanowisk, jeśli zjazd zostanie tam, gdzie jest furtka”. Do decyzji WZ i do projektu — potwierdzasz na mapie i na terenie.

Zieleń na koncepcji rysujesz sam. OSM czasem ma drzewo, czasem park, czasem nic. Nie traktuj braku korony na podkładzie jako zgody na wycinkę. Inwentaryzacja zieleni to osobne opracowanie.

Jeśli porównujesz dwie działki pod ten sam program (ten sam inwestor, dwa adresy), złóż dwa podkłady i trzymaj je w osobnych plikach. Kopiowanie bryły między rysunkami w 2180 działa, bo oba są w tym samym układzie. Kopiowanie do pliku „w milimetrach na A3” zabiło już niejedną koncepcję: bryła kurczy się do znaczka albo ląduje w oceanie.

Czego ten plik nie zrobi, nawet jeśli bardzo chcesz

Nie policzy powierzchni biologicznie czynnej zgodnie z definicją z planu albo z warunków technicznych — bo nie wie, co jest nawierzchnią ażurową.

Nie pokaże cienia sąsiada o 21:00 w czerwcu. Nie ma wysokości.

Nie wstawi obowiązującej linii zabudowy z dywanika MPZP. Nie czyta uchwał.

Nie jest wyrysem i wypisem z planu. Nie jest mapą zasadniczą. Nie jest mapą do celów projektowych.

Jest tanim, powtarzalnym tłem pod myślenie w metrach. 3 podkłady na start są za 0 zł, bez karty. Pakiety 29 / 99 / 199 zł netto, Pro 69 zł netto/mies. Za te pieniądze nie kupujesz pozwolenia.

Jeśli chcesz samą sekwencję zadania — od adresu do warstw koncepcji — jest osobna strona zastosowania, bez opowieści o pracowni.

Zastosowanie: koncepcja i WZ.